Bất động sản “giả,lậu,ma”-phân biệt và cảnh giác

Thời gian qua, thị trường bất động sản rộ lên tình trạng BĐS “giả, lậu và ma”. Nếu không nhận biết kịp thời, người mua sẽ phải gánh chịu hậu quả nặng nề bởi giá trị của các BĐS là rất lớn, lên đến chục tỷ đồng.

Đâu là BĐS làm giả?

Bất động sản “giả” sẽ xuất hiện dưới dạng sản phẩm không đúng với cam kết trong hợp đồng mua bán, tức là rao bán một đằng, cung cấp một nẻo. Do pháp luật về kinh doanh BĐS thừa nhận phương thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ “mua nhà trên giấy”, dẫn đến nhiều chủ đầu tư lợi dụng khe hở, rao bán, cam kết cái này nhưng khi bàn giao lại là sản phẩm khác.

BĐS giả sẽ dẫn đến những tranh chấp dân sự, điển hình như các tranh chấp chung cư hiện nay. Chủ đầu tư luôn cam kết dự án BĐS có đủ số lượng, chất lượng nhưng thực tế lại không. Các cam kết này thường sẽ được thực hiện trên hợp đồng, các tài liệu đính kèm hợp đồng hoặc thậm chí chỉ là giao kèo miệng, không mô tả trên hợp đồng nhưng khách hàng vẫn chấp nhận kí kết.

Với tình trạng BĐS giả này, pháp luật xử lí giống việc giải quyết các tranh chấp dân sự giữa người mua và người bán, kể cả hàng hóa vật thể và hàng hóa phi vật thể, phải dựa vào các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, không dựa trên quy định tại Điều 192 (Tội sản xuất, buôn bán hàng giả) của Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Đặc biệt, khi nhà đầu tư dự án có biểu hiện lừa dối khách hàng để vụ lợi, có thể xử lý theo quy định tại Điều 198 (Tội lừa dối khách hàng) của Bộ luật Hình sự hiện hành.

Bất động sản lậu

Các sản phẩm này diễn ra dưới hình thức tạo lập trái pháp luật, trong đó chủ yếu là luật đất đai và luật xây dựng. Đáng nói, hiện nay pháp luật Việt Nam chưa chặt chẽ về hình thức BĐS lậu này. Bộ luật Hình sự hiện hành chỉ điều chỉnh hành vi “lậu” gắn với buôn bán qua biên giới, được gọi là “buôn lậu” quy định tại Điều 188 (Tội buôn lậu) và một số điều có liên quan.

Về hàng hóa, Bộ luật Hình sự hiện hành cũng chỉ đề cập đến hành vi sản xuất, vận chuyển, cung cấp các loại hàng hóa cấm, hàng hóa lưu hành có điều kiện như ma túy, vật liệu nổ, phân bón, thuốc men, thực phẩm… không có BĐS tạo lập trái pháp luật.

Xây dựng một dự án BĐS trái pháp luật được xem là “lậu”, đem lợi ích bất chính cho chủ đầu tư nhưng gây tác hại rất lớn cho phát triển đô thị lại không được điều chỉnh trong pháp luật hình sự. Vừa qua, vụ việc khởi tố chủ của Mường Thanh cũng chỉ dựa trên hành vi “lừa dối khách hàng”, không nói lên được bản chất của hành vi thu lợi bất chính từ tạo lập hàng hóa BĐS do vi phạm pháp luật tạo ra.

Hiện giờ, chỉ khi xử lí nghiêm theo khung pháp luật hình sự, tức là tịch thu toàn bộ lợi ích tạo ra từ các các sản phẩm BĐS lậu thì mới chấm dứt tình trạng này.

Cảnh giác với BĐS ma

Bất động sản ma là sản phẩm hình thành trong tương lai, lúc mua có trên giấy tờ nhưng thực tế lại không có thật. Hoặc nhà đầu tư đưa ra dự án không có thật để rao bán trong các phân khúc BĐS đang sốt giá.

Có rất nhiều dự án BĐS hình thành trong tương lai, mở bán, kí kết hợp đồng, thu đủ tiền nhưng chủ đầu tư lại ôm tiền bỏ trốn. Sau Luật kinh doanh BĐS 2014, tình trạng dự án ma cũng đã giảm sút nhiều do luật quy định phải có ngân hàng bảo lãnh. Mặt khác, người tiêu dùng cũng đã thận trọng hơn trong việc góp vốn đầu tư BĐS.

Dù vậy, tình trạng này vẫn đang xảy ra, điển hình như dự án của công ty Alibaba và Angel Lina. Giải pháp mạnh nhất là chính quyền cưỡng chế đập bỏ hạ tầng trái phép. Việc bán hàng hóa BĐS ma chưa được xử lý theo khung hình sự đối với hành vi lừa đảo người tiêu dùng. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *